Podstawa prawna podwyższenia kosztów o wskaźnik inflacji

Możliwość podwyższenia kosztów uzyskania przychodów o wskaźnik inflacji wynika wprost z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Kluczowy jest tu art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, który stanowi, że:

„W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (…) wydatki na ich nabycie lub na ich wytworzenie powiększa się o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem, ogłoszony za okres od miesiąca poprzedzającego miesiąc poniesienia wydatku do miesiąca poprzedzającego miesiąc odpłatnego zbycia.”

Mówiąc prościej, podatnik, który sprzedaje mieszkanie, ma prawo zwiększyć swoje koszty nabycia (lub wytworzenia) o wskaźnik inflacji, tak aby odzwierciedlały one faktyczną utratę wartości pieniądza w czasie. Dzięki temu dochód do opodatkowania jest niższy, co przekłada się na mniejszy podatek do zapłaty.

Podstawą techniczną do wyliczenia tego wskaźnika są obwieszczenia Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) publikowane regularnie, które zawierają tzw. wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI).

Należy jednak pamiętać, że:

• możliwość waloryzacji dotyczy wyłącznie kosztów nabycia lub wytworzenia samej nieruchomości (nie obejmuje np. kosztów remontów czy adaptacji),
• wskaźnik inflacji stosuje się od miesiąca poprzedzającego poniesienie kosztu do miesiąca poprzedzającego sprzedaż,
• mechanizm ten dotyczy głównie sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, bo wtedy powstaje obowiązek podatkowy.

Już z samego brzmienia przepisu wynika, że prawidłowe zastosowanie tej ulgi wymaga bardzo dokładnego ustalenia momentu poniesienia wydatków, a także właściwego odczytania wskaźników inflacji z tabel GUS.

Przykład działania mechanizmu

Aby lepiej zrozumieć, jak w praktyce działa mechanizm podwyższania kosztów nabycia mieszkania o wskaźnik inflacji, warto posłużyć się prostym przykładem liczbowym.

Przykład

Pan Adam kupił w lipcu 2018 r. mieszkanie za 300 000 zł. W czerwcu 2025 r. sprzedał je za 500 000 zł. Ponieważ nie minęło jeszcze 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (czyli od końca 2018 r.), Pan Adam musi rozliczyć PIT od dochodu ze sprzedaży.

Bez uwzględnienia waloryzacji:

• Koszt nabycia: 300 000 zł
• Przychód ze sprzedaży: 500 000 zł
• Dochód do opodatkowania: 500 000 zł – 300 000 zł = 200 000 zł
• Podatek PIT (19%): 38 000 zł

Z uwzględnieniem waloryzacji:

• Załóżmy, że wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych od lipca 2018 r. do maja 2025 r. wyniósł w sumie 123%.
• Podwyższony koszt nabycia: 300 000 zł × 1,23 = 369 000 zł
• Dochód do opodatkowania: 500 000 zł – 369 000 zł = 131 000 zł
• Podatek PIT (19%): 24 890 zł

Dzięki temu mechanizmowi Pan Adam zapłaciłby o ponad 13 000 zł mniej podatku.

Co to pokazuje?

Waloryzacja kosztów pozwala realnie uwzględnić fakt, że pieniądze wydane na zakup mieszkania kilka lat temu miały inną siłę nabywczą niż dziś. To legalny sposób zmniejszenia podstawy opodatkowania i obniżenia należnego podatku.

W praktyce jednak diabeł tkwi w szczegółach, a prawidłowe obliczenie wskaźnika i kosztów wymaga dokładności.

Problemy i wątpliwości interpretacyjne

Choć przepisy pozwalające podwyższyć koszty nabycia mieszkania o wskaźnik inflacji wydają się na pierwszy rzut oka proste, w praktyce rodzą wiele pytań i sporów z fiskusem. Oto najczęstsze z nich.

Czy zawsze można stosować waloryzację?

Waloryzacja kosztów dotyczy wyłącznie wydatków na nabycie lub wytworzenie nieruchomości. Nie można jej stosować do:

• kosztów remontów czy modernizacji,
• opłat notarialnych i sądowych,
• prowizji biura nieruchomości.

Te wydatki mogą co prawda zwiększać koszt uzyskania przychodu, ale nie podlegają waloryzacji o wskaźnik inflacji. Błędem jest więc automatyczne zwiększanie ich o inflację, co może prowadzić do zakwestionowania rozliczenia przez urząd skarbowy.

Co w przypadku nabycia w drodze darowizny lub spadku?

Ustawodawca przewidział waloryzację tylko dla kosztów faktycznie poniesionych przez podatnika. Jeżeli mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku lub darowizny, kosztem nabycia jest wartość rynkowa z dnia nabycia ustalona do celów podatkowych (lub czasem z umowy darowizny), ale nie jest to wydatek poniesiony przez podatnika. W takim przypadku waloryzacja inflacyjna nie przysługuje.

Który moment poniesienia kosztu jest właściwy?

Przepis mówi o waloryzacji „od miesiąca poprzedzającego poniesienie wydatku”. Powstaje więc pytanie, co jest momentem poniesienia kosztu:

• data aktu notarialnego przenoszącego własność?
• data faktycznej zapłaty (przelewu)?
• data odbioru mieszkania od dewelopera?

Najczęściej organy podatkowe przyjmują, że chodzi o moment faktycznej zapłaty — co rodzi komplikacje w przypadku zakupu na raty lub z kredytem. Trzeba wtedy osobno waloryzować każdą transzę wpłaty.

Jak ustalić właściwy wskaźnik inflacji?

Podwyższając koszty, trzeba posługiwać się danymi z obwieszczeń GUS. Częstym błędem jest stosowanie wskaźnika za zbyt szeroki lub zbyt wąski okres (np. od roku do roku zamiast od miesiąca poprzedzającego zapłatę do miesiąca poprzedzającego sprzedaż). Takie nieprawidłowości są wykrywane w trakcie ewentualnej kontroli i mogą prowadzić do korekty rozliczenia.

Stanowisko organów podatkowych i sądów

Ze względu na niewielką liczbę szczegółowych interpretacji i orzeczeń w tej sprawie, podatnicy często czują się zagubieni. Organy podatkowe zasadniczo potwierdzają możliwość waloryzowania kosztów, ale jednocześnie wskazują szereg ograniczeń, o których wielu podatników zapomina.

Co mówią interpretacje indywidualne?

W wydawanych interpretacjach Krajowa Informacja Skarbowa podkreśla, że:

• waloryzacji podlegają wyłącznie koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości, czyli to, co zostało faktycznie zapłacone za prawo własności,
• nie można waloryzować kosztów remontów, adaptacji czy modernizacji (interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 27.09.2022 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.483.2022.2.KC),
• waloryzacji dokonuje się oddzielnie dla każdej kwoty poniesionej w innym miesiącu, co ma znaczenie przy płatnościach w ratach lub przy kredycie deweloperskim (interpretacja z 23.05.2023 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.291.2023.2.SŻ).

To oznacza, że kupując mieszkanie „na etapy”, podatnik powinien dla każdej transzy wyliczyć osobno współczynnik wzrostu cen. Nieprawidłowe uśrednienie czy zastosowanie jednego wskaźnika dla całej kwoty może skutkować sporem z fiskusem.

A co na to sądy administracyjne?

Orzecznictwo sądów w tym zakresie jest skromne, ale potwierdza ostrożne podejście fiskusa. W wyrokach wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się, że przepisy o waloryzacji kosztów są wyjątkowe i należy je interpretować ściśle, zgodnie z ich literalnym brzmieniem. Oznacza to m.in., że:

• prawo do waloryzacji istnieje tylko w przypadku odpłatnego nabycia lub wytworzenia,
• nie można rozszerzać tego mechanizmu na inne koszty czy sytuacje, których ustawa nie przewiduje (np. na darowizny czy spadki).

Przykładem takiego podejścia jest m.in. wyrok WSA w Warszawie z 14.04.2022 r. (sygn. III SA/Wa 1893/21), w którym sąd zgodził się z fiskusem, że podatnik nie miał prawa do waloryzacji kosztów, które faktycznie nie zostały przez niego poniesione.

Najczęstsze błędy podatników

Choć waloryzacja kosztów nabycia o wskaźnik inflacji to przepis, który może przynieść wymierne korzyści podatkowe, w praktyce wielu podatników popełnia błędy przy jego stosowaniu. Najczęstsze z nich to:

Waloryzowanie kosztów, które nie podlegają temu mechanizmowi

Do waloryzacji można zaliczyć wyłącznie koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości (czyli kwoty zapłacone za prawo własności). Tymczasem podatnicy często próbują podnieść także:

• koszty remontów, adaptacji czy wykończenia wnętrz,
• koszty pośrednictwa,
• opłaty notarialne i sądowe.

Takie postępowanie może skutkować koniecznością późniejszej korekty rozliczenia oraz zapłatą odsetek.

Stosowanie wskaźnika inflacji dla nieprawidłowego okresu

Podatnicy często posługują się wskaźnikiem inflacji ustalonym od roku do roku, podczas gdy przepisy mówią o okresie od miesiąca poprzedzającego poniesienie wydatku do miesiąca poprzedzającego sprzedaż. Nieprawidłowy okres waloryzacji może znacząco zawyżyć koszty i obniżyć podatek w sposób nieuprawniony.

Uśrednianie wydatków ponoszonych w ratach

Przy zakupie mieszkania w systemie deweloperskim lub w kilku transzach podatnicy często liczą inflację „od pierwszej wpłaty”, albo uśredniają cały koszt. Tymczasem każdą transzę należy waloryzować oddzielnie od miesiąca jej poniesienia, co znacznie komplikuje obliczenia.

Brak odpowiedniej dokumentacji

W razie kontroli podatnik musi wykazać, kiedy faktycznie poniósł wydatek (np. daty przelewów), jakie były jego poszczególne części i według jakiego wskaźnika zostały zwaloryzowane. Brak potwierdzeń może skutkować zakwestionowaniem kosztów.

Niezastosowanie mechanizmu w ogóle

Paradoksalnie zdarza się też odwrotny błąd — wielu podatników w ogóle nie korzysta z prawa do waloryzacji, przez co płacą wyższy podatek niż musieliby faktycznie zapłacić. Wynika to najczęściej z braku wiedzy o takiej możliwości.

Jak uniknąć pułapek?

Mechanizm waloryzacji kosztów nabycia mieszkania o wskaźnik inflacji to bardzo korzystne rozwiązanie podatkowe, ale tylko pod warunkiem, że zostanie prawidłowo zastosowany. Poniżej kilka praktycznych wskazówek, które pomogą uniknąć sporów z fiskusem i późniejszych dopłat wraz z odsetkami.

Skorzystaj z interpretacji indywidualnej

Jeżeli masz wątpliwości, czy możesz zastosować waloryzację w swojej konkretnej sytuacji (np. przy zakupie na raty, przy częściowym kredycie albo zakupie z rynku pierwotnego), warto wystąpić do Krajowej Informacji Skarbowej o interpretację indywidualną. Taki dokument chroni Cię przed ewentualnymi roszczeniami fiskusa w przyszłości.

Zadbaj o dokumentację

Ważne, aby dokładnie udokumentować:

• kiedy i w jakiej wysokości zostały poniesione poszczególne wydatki (przelewy, harmonogramy wpłat, faktury od dewelopera),
• jakie wskaźniki inflacji GUS zostały zastosowane dla poszczególnych transz,
• jak wyglądały obliczenia.

W razie kontroli podatkowej lub czynności sprawdzających urząd skarbowy może poprosić o takie zestawienia.

Licz wskaźnik osobno dla każdej transzy

Przy zakupach rozłożonych na kilka płatności pamiętaj, że każdy wydatek waloryzuje się osobno od miesiąca poprzedzającego jego poniesienie. Nie wolno stosować uśrednionego wskaźnika ani liczyć całego kosztu od daty pierwszej wpłaty.

Sprawdź właściwe wskaźniki GUS

Stosuj wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) ogłaszany przez Prezesa GUS, ustalając go:

• od miesiąca poprzedzającego miesiąc poniesienia kosztu,
• do miesiąca poprzedzającego sprzedaż nieruchomości.

Nie stosuj wskaźników rocznych ani innych publikacji GUS, które dotyczą np. inflacji w gospodarce ogółem czy produkcji budowlano-montażowej.

Skonsultuj się z doradcą podatkowym lub prawnikiem

Jeżeli kwota transakcji jest znaczna (a przy nieruchomościach to standard), warto zlecić wykonanie takich obliczeń profesjonaliście. W razie późniejszych wątpliwości urząd skarbowy i tak wezwie podatnika do przedstawienia dowodów i kalkulacji.