Na czym polega nowy pomysł ustawodawcy?

Podstawowym założeniem zapowiadanych zmian jest wprowadzenie powszechnego obowiązku ewidencjonowania wszystkich mieszkań oraz domów jednorodzinnych wykorzystywanych na cele najmu krótkoterminowego. Nowe regulacje mają objąć zarówno lokale należące do osób prywatnych, jak i zasoby komunalne.

W praktyce oznacza to, że każdy właściciel, który chciałby wynajmować swoje mieszkanie czy dom na dni, tygodnie, a nawet godziny — niezależnie od tego, czy traktuje to jako dodatkowe źródło dochodu, czy prowadzi regularną działalność w tym zakresie — będzie zobowiązany zgłosić taką nieruchomość do specjalnej ewidencji.

Celem tego rozwiązania jest uzyskanie pełnego obrazu rynku najmu krótkoterminowego w Polsce, który do tej pory rozwijał się w dużej mierze poza kontrolą administracyjną. Ma to umożliwić nie tylko lepsze monitorowanie tego segmentu gospodarki, ale także stworzenie narzędzi, dzięki którym gminy będą mogły reagować na problemy społeczne i urbanistyczne wynikające z nadmiernego skupienia takich wynajmów w określonych lokalizacjach.

Jak zapowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii, to dopiero pierwszy etap planowanych działań — ewidencja ma stać się fundamentem dla dalszych decyzji władz lokalnych, które będą mogły określać szczegółowe zasady prowadzenia najmu krótkoterminowego na swoim terenie.

Kompetencje samorządów – kto zdecyduje o tym, kto może wynajmować?

Nowe przepisy mają w istotny sposób wzmocnić rolę samorządów w regulowaniu rynku najmu krótkoterminowego. To właśnie gminy otrzymają kompetencje do ustalania szczegółowych zasad prowadzenia tego typu działalności na swoim terenie, w oparciu o dane z centralnej ewidencji mieszkań i domów przeznaczonych pod najem krótkoterminowy.

W praktyce oznacza to, że lokalne władze będą mogły:

• wskazać strefy, w których prowadzenie najmu krótkoterminowego będzie dozwolone, ograniczone lub w ogóle zakazane,
• określić maksymalny czas, przez jaki w ciągu roku dana nieruchomość może być wynajmowana w trybie krótkoterminowym (np. 60, 90 czy 120 dni),
• regulować okresy, w których najem krótkoterminowy będzie dopuszczalny (np. tylko w sezonie letnim albo w weekendy),
• nakładać dodatkowe obowiązki administracyjne, takie jak konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej czy spełniania wymogów bezpieczeństwa.

Rozwiązania te mają na celu umożliwienie gminom elastycznego reagowania na lokalne potrzeby. W niektórych miastach najem krótkoterminowy stanowi bowiem ważną część gospodarki turystycznej, w innych zaś — zwłaszcza w centrach dużych aglomeracji — powoduje odpływ mieszkań z rynku najmu długoterminowego, wzrost czynszów oraz konflikty sąsiedzkie wynikające z częstych zmian lokatorów.

Warto podkreślić, że podobne uprawnienia mają już samorządy w wielu krajach Unii Europejskiej. Przykładowo w Barcelonie czy Amsterdamie wprowadzono surowe limity dni najmu w ciągu roku, a w niektórych dzielnicach Berlina całkowicie zakazano najmu krótkoterminowego bez specjalnego pozwolenia. Polski projekt ustawy prawdopodobnie będzie czerpał z tych zagranicznych doświadczeń, dostosowując rozwiązania do krajowych realiów.

Konsekwencje prawne dla właścicieli nieruchomości

Planowane zmiany będą miały istotny wpływ na sytuację prawną właścicieli mieszkań i domów jednorodzinnych, którzy zajmują się najmem krótkoterminowym — zarówno okazjonalnie, jak i w sposób zorganizowany.

Przede wszystkim każdy, kto zamierza wynajmować swoją nieruchomość na doby, tygodnie czy godziny, będzie zobowiązany do jej zgłoszenia do specjalnej ewidencji prowadzonej przez administrację. Brak wpisu może skutkować sankcjami administracyjnymi — od kar pieniężnych, przez nakazy zaprzestania działalności, aż po wstrzymanie możliwości dalszego wynajmu.

Wprowadzenie ewidencji otworzy drogę do innych obowiązków prawnych, takich jak:

• ujawnienie danych dotyczących liczby wynajmowanych nieruchomości i okresów najmu, co może być podstawą do weryfikacji rozliczeń podatkowych;
• konieczność dostosowania lokalu do wymogów bezpieczeństwa i sanitarnych, jeśli gmina zdecyduje się wprowadzić takie regulacje;
• uzyskanie dodatkowych zgód, np. od wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli lokal jest częścią większego budynku.

Zmiany mogą również wpłynąć na wysokość podatku od nieruchomości. Samorządy — dysponując dokładnymi danymi z ewidencji — mogą w przyszłości wprowadzać wyższe stawki dla lokali wykorzystywanych na cele komercyjne, podobnie jak dzieje się to w przypadku lokali użytkowych.

Ponadto właściciele będą musieli liczyć się z możliwością nałożenia na nich dodatkowych opłat lokalnych, np. w postaci opłaty turystycznej, która w wielu krajach UE (i w niektórych polskich miejscowościach) już funkcjonuje, ale do tej pory była trudna do egzekwowania w przypadku najmu przez popularne platformy internetowe.

Wszystko to sprawia, że planowana ustawa nie będzie jedynie formalnością polegającą na wpisaniu się do rejestru — może oznaczać realne koszty i obowiązki, które właściciele muszą uwzględnić, planując dalsze wykorzystywanie swoich mieszkań czy domów pod najem krótkoterminowy.

Jakie patologie ma rozwiązać nowa ustawa?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada, że planowana regulacja jest przede wszystkim odpowiedzią na problemy społeczne i urbanistyczne, które w ostatnich latach uwidoczniły się w wielu polskich miastach w związku z dynamicznym rozwojem najmu krótkoterminowego.

Najczęściej wskazywanym problemem są budynki zamieniane w faktyczne „hotele widmo”, w których znaczna część mieszkań — a czasem wszystkie lokale — służy krótkim pobytom turystów. Takie obiekty funkcjonują poza rygorami, jakie obowiązują hotele i pensjonaty (np. w zakresie ochrony przeciwpożarowej, sanitarnej czy odpowiedzialności za gości), a równocześnie wprowadzają do otoczenia rotujących lokatorów, hałas i wzmożony ruch. Przykładem tej patologii był głośny przypadek budynków Sea Towers w Gdyni, gdzie liczne apartamenty trafiały wyłącznie na portale rezerwacyjne, budząc sprzeciw stałych mieszkańców.

Kolejnym problemem jest wypieranie tradycyjnego rynku najmu długoterminowego, co w niektórych lokalizacjach przyczynia się do drastycznego wzrostu czynszów dla osób chcących wynajmować mieszkanie „na co dzień”. Samorządy coraz częściej sygnalizują też, że nadmierna koncentracja lokali wynajmowanych turystom przyczynia się do degradacji więzi sąsiedzkich i zmiany charakteru dzielnic — z mieszkaniowych w quasi-hotelowe.

Ustawodawca dostrzega również problem szarej strefy, związanej z brakiem rozliczeń podatkowych od przychodów z najmu krótkoterminowego oraz z unikaniem opłat lokalnych, takich jak opłata miejscowa (klimatyczna). Uporządkowanie tego rynku ma pomóc zarówno w uszczelnieniu systemu podatkowego, jak i w równomiernym obciążeniu wszystkich podmiotów prowadzących podobną działalność.

W założeniu nowe przepisy mają zatem służyć ochronie interesu mieszkańców, stabilizacji rynku najmu długoterminowego oraz zwiększeniu bezpieczeństwa turystów, którzy korzystają z takich form zakwaterowania. Pytanie jednak, czy cele te uda się osiągnąć bez nadmiernego ograniczania swobody właścicieli nieruchomości.

Potencjalne kontrowersje i zagrożenia

Chociaż planowane przepisy mają uporządkować rynek najmu krótkoterminowego i rozwiązać szereg realnych problemów, budzą one również poważne wątpliwości natury prawnej, gospodarczej i społecznej.

Przede wszystkim pojawia się pytanie o zakres ingerencji państwa i samorządów w prawo własności, gwarantowane przez Konstytucję. Ograniczenia polegające na tym, że gmina będzie mogła całkowicie zakazać prowadzenia najmu krótkoterminowego w danej dzielnicy albo ustalać maksymalny czas wynajmowania nieruchomości, mogą być oceniane jako zbyt daleko idące. Konieczne będzie więc zachowanie odpowiedniej proporcjonalności i staranne uzasadnienie takich restrykcji interesem publicznym.

Dodatkowo właściciele mieszkań mogą obawiać się, że nowe regulacje wpłyną negatywnie na opłacalność inwestycji w nieruchomości przeznaczane na wynajem krótkoterminowy. Ograniczenia liczby dni najmu w roku czy konieczność uzyskiwania dodatkowych zezwoleń mogą zniechęcać do takich przedsięwzięć, co odbije się także na rynku budowlanym oraz sektorze usług towarzyszących (sprzątanie, zarządzanie najmem, gastronomia).

Nie bez znaczenia są także skutki dla turystyki oraz lokalnych przedsiębiorców, którzy korzystają z dużego napływu osób wynajmujących apartamenty na krótki okres — np. restauracji, klubów czy sklepów. W niektórych miastach, gdzie baza hotelowa jest niewystarczająca, to właśnie najem krótkoterminowy pełni kluczową rolę w obsłudze ruchu turystycznego.

Krytycy wskazują również, że tak szerokie kompetencje samorządów mogą prowadzić do uznaniowości decyzji i nierównych warunków prowadzenia działalności w poszczególnych gminach, co utrudni planowanie inwestycji i stworzy ryzyko sporów sądowych.

Wreszcie, pojawia się pytanie o skuteczność nowych regulacji w praktyce. Już dziś część właścicieli omija formalności, wynajmując mieszkania „po cichu” przez platformy internetowe bez rozliczeń podatkowych i wymaganych zgłoszeń. Jeżeli egzekucja przepisów okaże się iluzoryczna, nowe prawo może stać się jedynie dodatkowym obciążeniem dla uczciwych wynajmujących, nie rozwiązując faktycznych patologii rynku.

Harmonogram prac i perspektywy wejścia w życie ustawy

Według zapowiedzi wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego, prace nad projektem ustawy regulującej najem krótkoterminowy mają rozpocząć się już w lipcu 2025 roku. Na tym etapie planowane są przede wszystkim analizy, konsultacje z samorządami oraz branżą turystyczną, a także przygotowanie założeń projektu ustawy.

W praktyce proces legislacyjny w Polsce jest wieloetapowy i obejmuje:

• opracowanie projektu przez resort (lub powołaną grupę roboczą),
• przeprowadzenie uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych (co przy kontrowersyjnych tematach często się wydłuża),
• skierowanie projektu do Rady Ministrów,
• następnie do Sejmu i Senatu, a po uchwaleniu — do podpisu Prezydenta.

Oznacza to, że nawet przy sprawnym procedowaniu pierwsze realne przepisy mogłyby wejść w życie najwcześniej w połowie lub pod koniec 2026 roku. W przypadku tematów budzących silne emocje i sprzeczne interesy (a do takich należy rynek najmu krótkoterminowego) proces legislacyjny bywa jednak znacznie dłuższy.

Warto też pamiętać, że ustawa wprowadzająca obowiązek ewidencji i kompetencje dla gmin będzie prawdopodobnie przewidywała okresy przejściowe, umożliwiające właścicielom dostosowanie się do nowych wymogów — np. zgłoszenie posiadanych lokali w ciągu 6 czy 12 miesięcy od wejścia w życie przepisów.

Dla samorządów również konieczny będzie czas na przygotowanie uchwał wykonawczych określających lokalne zasady najmu krótkoterminowego. To oznacza, że pełne skutki nowego prawa — zarówno w postaci faktycznego objęcia najmu ewidencją, jak i ograniczeń wprowadzanych przez gminy — mogą być odczuwalne dopiero za dwa, trzy lata.