Podstawa prawna zmian

Regulacje w ustawie o gospodarce nieruchomościami

• Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem regulowanym – uzyskanie uprawnień następuje poprzez pozytywny wynik postępowania kwalifikacyjnego, przeprowadzanego przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną, nadane przez ministra właściwego (Ministra Rozwoju i Technologii).
• Po uzyskaniu uprawnień, osoba zostaje wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez ten sam resort.
• Zgodnie z art. 155 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), rzeczoznawca ma dostęp, w związku z wykonywaniem zawodu, do danych takich jak księgi wieczyste, kataster, ewidencja gruntów, rejestr zabytków, plany miejscowe i inne dokumenty urzędowe – bez konieczności uzyskiwania kopii, co ma istotne znaczenie praktyczne.

Nowa forma świadectwa uprawnień — karta i aplikacja mObywatel

• Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (ustawa o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz innych ustaw, opublikowana 7 sierpnia 2025 r.) wprowadza elektroniczne świadectwo nadania uprawnień — w formie spersonalizowanej, dwustronnej karty identyfikacyjnej, która będzie ogólnie dostępna również w aplikacji mObywatel.
• W nowym brzmieniu przepisu przewidziano, że fotografia rzeczoznawcy (dla obywateli polskich) będzie pobrana automatycznie z Rejestru Dowodów Osobistych (RDO), a nie dostarczana przez kandydata.
• Data wejścia w życie: spersonalizowana karta identyfikacyjna wejdzie w życie 90 dni od dnia ogłoszenia ustawy, natomiast wdrożenie wersji w aplikacji mObywatel zostanie określone w odrębnym komunikacie ministra właściwego ds. informatyzacji, opublikowanym w Monitorze Polskim.

Cel nowelizacji — zgodność z systemem dokumentów publicznych

• Ustawodawca powołuje się na zmiany w ustawodawstwie dotyczącym dokumentów publicznych (m.in. nowy system przepisów o dokumentach publicznych z 2024 r.), które nakładają obowiązek stosowania minimalnych zabezpieczeń antyfałszerzeniowych. Obecny papierowy wzór świadectwa nie spełnia tych wymogów, dlatego nowa forma — karta — ma je uzupełnić.
• Projekt ten spotkał się z krytyką Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych, który wskazał, że przyjmowane zdjęcie biometryczne z RDO może stanowić naruszenie przepisów o ochronie danych osobowych — szczególnie w przypadku użycia danych biometrycznych.

Podsumowanie

• Podstawę prawną zawodu stanowi ustawa o gospodarce nieruchomościami — dostęp do rejestrów i obowiązek nadania uprawnień przez ministra prowadzącego rejestr rzeczoznawców majątkowych.
• Nowelizacja z 7 sierpnia 2025 r. wprowadza nowoczesny wzór dokumentu potwierdzającego uprawnienia — w postaci karty i integracji z aplikacją mObywatel.
• Wdrożenie kart i e-świadectw przewidziano w terminie 90 dni od ogłoszenia ustawy, z odrębnym komunikatem dla wersji w aplikacji.
• Ważnym elementem dyskusji jest ochrona danych osobowych — zwłaszcza kwestia pozyskiwania zdjęć z RDO i zgodności z RODO.

Formy dokumentów potwierdzających kwalifikacje

Dotychczasowe rozwiązania

Przed nowelizacją rzeczoznawcy majątkowi otrzymywali dwa podstawowe dokumenty potwierdzające posiadanie uprawnień zawodowych:

• papierowe świadectwo nadania uprawnień, wydawane w formacie przewidzianym w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii,
• plastikową legitymację zawodową, przypominającą kartę identyfikacyjną, lecz nieposiadającą tak zaawansowanych zabezpieczeń jak dokumenty publiczne nowego typu.

Obie formy były powszechnie akceptowane przez organy administracji oraz klientów jako dowód posiadania kwalifikacji.

Nowe możliwości po zmianach

Nowelizacja z 7 sierpnia 2025 r. wprowadza dwa alternatywne sposoby potwierdzania uprawnień:

Spersonalizowana, dwustronna karta identyfikacyjna — wykonana zgodnie z wymogami ustawy o dokumentach publicznych, wyposażona w zabezpieczenia utrudniające podrobienie.

Elektroniczne świadectwo w aplikacji mObywatel — dostępne w formie cyfrowej, generowane automatycznie na podstawie danych z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

W obu przypadkach dokumenty zawierają m.in. imię, nazwisko, numer uprawnień oraz fotografię rzeczoznawcy (pozyskiwaną z Rejestru Dowodów Osobistych).

Równoważność mocy prawnej

Z punktu widzenia prawa obie formy mają równoważną moc dowodową — tzn. posiadanie karty plastikowej lub e-świadectwa w mObywatelu w jednakowy sposób potwierdza uprawnienia do wykonywania zawodu. Przepisy nie przewidują sytuacji, w której jedna z form miałaby wyższą rangę lub pierwszeństwo w obrocie prawnym.

W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca będzie mógł posługiwać się wyłącznie aplikacją mobilną, bez konieczności wyrabiania karty, o ile przepisy wykonawcze nie wprowadzą szczególnych obowiązków w tym zakresie.

Konsekwencje praktyczne

• Dla rzeczoznawców: uproszczenie procedur, brak konieczności fizycznego noszenia legitymacji, możliwość natychmiastowego pobrania e-świadectwa.
• Dla organów i klientów: szybsza weryfikacja uprawnień poprzez aplikację lub okazanie karty.
• Ryzyka: uzależnienie od infrastruktury IT (w przypadku aplikacji mObywatel) oraz konieczność odpowiedniego zabezpieczenia danych biometrycznych.

Formy dokumentów potwierdzających kwalifikacje

Dotychczasowe rozwiązania

Przed nowelizacją rzeczoznawcy majątkowi otrzymywali dwa podstawowe dokumenty potwierdzające posiadanie uprawnień zawodowych:

• papierowe świadectwo nadania uprawnień, wydawane w formacie przewidzianym w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii,
• plastikową legitymację zawodową, przypominającą kartę identyfikacyjną, lecz nieposiadającą tak zaawansowanych zabezpieczeń jak dokumenty publiczne nowego typu.

Obie formy były powszechnie akceptowane przez organy administracji oraz klientów jako dowód posiadania kwalifikacji.

Nowe możliwości po zmianach

Nowelizacja z 7 sierpnia 2025 r. wprowadza dwa alternatywne sposoby potwierdzania uprawnień:

Spersonalizowana, dwustronna karta identyfikacyjna — wykonana zgodnie z wymogami ustawy o dokumentach publicznych, wyposażona w zabezpieczenia utrudniające podrobienie.

Elektroniczne świadectwo w aplikacji mObywatel — dostępne w formie cyfrowej, generowane automatycznie na podstawie danych z Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

W obu przypadkach dokumenty zawierają m.in. imię, nazwisko, numer uprawnień oraz fotografię rzeczoznawcy (pozyskiwaną z Rejestru Dowodów Osobistych).

Równoważność mocy prawnej

Z punktu widzenia prawa obie formy mają równoważną moc dowodową — tzn. posiadanie karty plastikowej lub e-świadectwa w mObywatelu w jednakowy sposób potwierdza uprawnienia do wykonywania zawodu. Przepisy nie przewidują sytuacji, w której jedna z form miałaby wyższą rangę lub pierwszeństwo w obrocie prawnym.

W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca będzie mógł posługiwać się wyłącznie aplikacją mobilną, bez konieczności wyrabiania karty, o ile przepisy wykonawcze nie wprowadzą szczególnych obowiązków w tym zakresie.

Konsekwencje praktyczne

• Dla rzeczoznawców: uproszczenie procedur, brak konieczności fizycznego noszenia legitymacji, możliwość natychmiastowego pobrania e-świadectwa.
• Dla organów i klientów: szybsza weryfikacja uprawnień poprzez aplikację lub okazanie karty.
• Ryzyka: uzależnienie od infrastruktury IT (w przypadku aplikacji mObywatel) oraz konieczność odpowiedniego zabezpieczenia danych biometrycznych.

Ochrona danych osobowych

Rezygnacja z ujawniania imienia ojca

Jedną z istotnych zmian jest usunięcie z dokumentów potwierdzających kwalifikacje rzeczoznawców majątkowych informacji o imieniu ojca. Dotychczas była to standardowa pozycja w legitymacjach i świadectwach nadania uprawnień, wywodząca się z dawnych wzorów dokumentów administracyjnych, w których dane te pełniły funkcję dodatkowego identyfikatora.
Obecnie ustawodawca uznał, że ta informacja:

• nie jest niezbędna do potwierdzenia tożsamości,
• zwiększa zakres danych przetwarzanych i potencjalnie ujawnianych osobom trzecim,
• nie znajduje uzasadnienia w kontekście celów wydawania dokumentu.

Zgodność z RODO i ustawą o ochronie danych osobowych

Zmiana jest zgodna z zasadą minimalizacji danych (art. 5 ust. 1 lit. c RODO), zgodnie z którą organy publiczne powinny przetwarzać wyłącznie takie dane, które są adekwatne, stosowne i ograniczone do tego, co jest niezbędne do realizacji określonego celu.
W tym przypadku celem jest umożliwienie identyfikacji osoby posiadającej uprawnienia zawodowe. Do tego wystarczają imię, nazwisko, numer uprawnień oraz fotografia.

Minimalizacja danych w dokumentach publicznych – trend legislacyjny

Rezygnacja z imienia ojca jest elementem szerszego procesu ograniczania ujawniania danych w dokumentach publicznych i rejestrach zawodowych.
Podobne zmiany zaszły już m.in. w:

• rejestrach lekarzy (Centralny Rejestr Lekarzy RP),
• wykazach adwokatów i radców prawnych,
• legitymacjach służbowych pracowników administracji.

Tendencja ta jest odpowiedzią na rosnące ryzyko kradzieży tożsamości oraz nieuprawnionego profilowania osób na podstawie danych dostępnych w rejestrach publicznych.

Skutki praktyczne

• Dla rzeczoznawców – większa ochrona prywatności przy okazaniu dokumentu osobom trzecim (np. klientom, przedstawicielom banków).
• Dla osób weryfikujących – brak imienia ojca wymaga opierania się na innych elementach identyfikacyjnych, przede wszystkim fotografii i numerze uprawnień.
• Dla organów administracji – konieczność aktualizacji wzorów dokumentów i procedur weryfikacji.

Dostęp do informacji publicznej vs. prawo do prywatności

Granice jawności rejestrów zawodowych

Rzeczoznawcy majątkowi, podobnie jak inne osoby wykonujące zawody regulowane, są ujmowani w rejestrze publicznym prowadzonym przez ministra właściwego ds. gospodarki nieruchomościami. Rejestr ten ma charakter jawny, co oznacza, że każdy może w nim sprawdzić podstawowe dane zawodowe.
Jawność rejestrów wynika m.in. z ustawy z 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, a jej celem jest zapewnienie przejrzystości i zaufania do osób wykonujących zawody zaufania publicznego.

Balansowanie dwóch wartości konstytucyjnych

W praktyce mamy tu do czynienia z koniecznością wyważenia dwóch wartości:

• prawa obywatela do informacji (art. 61 Konstytucji RP),
• prawa do prywatności i ochrony danych osobowych (art. 47 i art. 51 Konstytucji RP).

Usunięcie z dokumentów i rejestrów danych takich jak imię ojca jest przykładem ograniczenia jawności w celu ochrony prywatności, co jest dopuszczalne, jeśli znajduje wyraźną podstawę w ustawie i spełnia wymogi proporcjonalności.

Przykłady ograniczeń w innych zawodach regulowanych

Podobne mechanizmy ochrony danych stosuje się już w przypadku:

• adwokatów i radców prawnych – publiczne wykazy zawierają tylko imię, nazwisko, numer wpisu, adres kancelarii oraz status zawodowy,
• lekarzy – Centralny Rejestr Lekarzy RP ujawnia dane ograniczone do niezbędnych informacji identyfikujących i potwierdzających uprawnienia,
• notariuszy – jawny wykaz nie obejmuje danych osobowych wykraczających poza identyfikację zawodową.

Potencjalne spory i interpretacje prawne

Ograniczenie jawności danych może być przedmiotem sporów sądowych lub skarg do organów nadzorczych (np. UODO). Potencjalne problemy mogą dotyczyć:

• interpretacji pojęcia „niezbędnych danych” w dokumentach publicznych,
• wniosków o udostępnienie szerszego zakresu danych na podstawie ustawy o dostępie do informacji publicznej,
• ewentualnych roszczeń osób trzecich, które powołują się na prawo do weryfikacji wiarygodności rzeczoznawcy.