Nowe prawa i obowiązki właścicieli oraz zarządców

Projektowane przepisy mają wprowadzić bardziej przejrzyste zasady, które określą zarówno prawa właścicieli lokali, jak i obowiązki wspólnot, spółdzielni oraz zarządców budynków w zakresie instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych.

Przede wszystkim mieszkańcy zyskają wyraźne prawo do wystąpienia z wnioskiem o montaż ładowarki w części wspólnej nieruchomości, np. w garażu podziemnym lub na terenie osiedla. Co istotne, nowe przepisy mają zobowiązać wspólnotę lub spółdzielnię do rozpatrzenia takiego wniosku w określonym terminie, a nie — jak często ma to miejsce obecnie — pozostawiać go bez rozpatrzenia na czas nieokreślony.

Dodatkowo zmiany mogą przewidywać, że:

• zarządca nieruchomości będzie zobligowany do przedstawienia mieszkańcom analizy technicznej lub opinii dotyczącej możliwości realizacji inwestycji (np. czy istniejąca instalacja elektryczna pozwala na dodatkowe obciążenia),
• wspólnota lub spółdzielnia zostaną zobowiązane do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody lub odmowy w jasno określonym trybie i terminie,
• w przypadku niepodjęcia decyzji w ustawowym czasie inwestor (czyli właściciel lokalu) uzyska uprawnienie do samodzielnego przeprowadzenia inwestycji, o ile nie naruszy to bezpieczeństwa ani praw innych mieszkańców.

Dzięki temu procedura montażu ładowarek ma stać się przewidywalna i mniej konfliktowa. Jednocześnie jednak projektowane przepisy mogą oznaczać większą odpowiedzialność dla zarządców oraz organów wspólnot i spółdzielni, którzy będą musieli wykazać, że rozważając wniosek, dochowali należytej staranności w zakresie zgodności inwestycji z przepisami technicznymi, przeciwpożarowymi oraz z interesem innych właścicieli lokali.

Co z bezpieczeństwem pożarowym?

Jednym z najczęściej podnoszonych w debacie publicznej argumentów przeciwko przyspieszaniu procedur montażu ładowarek w budynkach wielorodzinnych są obawy o bezpieczeństwo pożarowe, zwłaszcza w garażach podziemnych.

Ładowanie samochodów elektrycznych wiąże się ze specyficznymi zagrożeniami. Akumulatory litowo-jonowe mogą w razie uszkodzenia lub wadliwej eksploatacji ulec zapłonowi, a gaszenie takiego pożaru jest znacznie trudniejsze niż w przypadku tradycyjnych samochodów spalinowych. W efekcie istnieje ryzyko rozprzestrzenienia się ognia na całość garażu czy budynku, co w przypadku zabudowy wielorodzinnej może zagrażać zdrowiu i życiu wielu osób.

Obecne przepisy prawa budowlanego i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (WT) nie zawierają wprost szczegółowych regulacji dotyczących montażu ładowarek dla samochodów elektrycznych w garażach podziemnych. Oznacza to, że odpowiedzialność za ocenę ryzyka i stosowanie dodatkowych zabezpieczeń (takich jak detekcja pożaru, wentylacja oddymiająca, systemy gaszenia czy dodatkowe odizolowanie stref parkowania pojazdów elektrycznych) spoczywa w dużej mierze na inwestorach, wspólnotach, a przede wszystkim na rzeczoznawcach ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Planowane zmiany w prawie mają uprościć procedury administracyjne, ale nie mogą zwalniać wspólnot ani zarządców z obowiązku zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego budynku. Wręcz przeciwnie – w świetle obecnych przepisów przeciwpożarowych (w tym § 207 i następnych WT) oraz ustawy o ochronie przeciwpożarowej to właśnie zarządcy i właściciele budynków odpowiadają za zapewnienie należytego stanu technicznego instalacji oraz urządzeń przeciwpożarowych. Zignorowanie tych obowiązków może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w skrajnych przypadkach nawet karnej.

Warto więc, aby wspólnoty i spółdzielnie jeszcze przed podjęciem uchwały o zgodzie na montaż punktów ładowania zasięgnęły opinii rzeczoznawcy ppoż., a także uwzględniły rekomendacje ubezpieczyciela budynku. To działania, które mogą znacząco ograniczyć ryzyko przyszłych roszczeń lub odmowy wypłaty odszkodowania po ewentualnym zdarzeniu.

Kto odpowie w razie wypadku?

Rozwój elektromobilności i ułatwienia w montażu ładowarek w budynkach wielorodzinnych niosą ze sobą także poważne pytania o odpowiedzialność prawną za szkody, które mogą wyniknąć z takich inwestycji.

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego (art. 415 i n. k.c.), a także ustawami o własności lokali i o spółdzielniach mieszkaniowych, za utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa (lub spółdzielnia), działająca przez swoje organy oraz zarządcę. Jeśli dojdzie do pożaru, awarii instalacji lub innego zdarzenia, którego źródłem będzie nieprawidłowo zamontowana lub eksploatowana stacja ładowania, odpowiedzialność może rozłożyć się w następujący sposób:

• na właściciela lokalu, który był inicjatorem inwestycji (jeśli doszło do naruszenia zasad montażu czy bezpieczeństwa z jego winy),
• na wspólnotę lub spółdzielnię, jeśli nie dopilnowały one obowiązków w zakresie nadzoru, prawidłowego wykonania robót albo bieżącej kontroli stanu technicznego,
• ewentualnie na wykonawcę instalacji, jeśli szkoda wynikała z wadliwej realizacji (odpowiedzialność z tytułu rękojmi lub umowy o roboty budowlane).

Nie bez znaczenia są tu także postanowienia umów ubezpieczenia budynku. Ubezpieczyciele mogą w OWU zastrzegać wymogi co do zgodności instalacji z przepisami prawa i warunkami technicznymi. W przypadku ich niedochowania mogą ograniczyć swoją odpowiedzialność albo odmówić wypłaty odszkodowania. To dodatkowy powód, dla którego wspólnota lub zarządca powinien zachować pełną dokumentację: decyzje organów, protokoły przeglądów, opinie rzeczoznawców ppoż. oraz dokumenty potwierdzające zgodność instalacji z normami.

Odpowiedzialność za szkody majątkowe to nie wszystko. W skrajnych przypadkach (np. jeśli w wyniku pożaru ktoś odniesie poważne obrażenia lub poniesie śmierć) w grę może wchodzić także odpowiedzialność karna osób odpowiedzialnych za stan techniczny nieruchomości na podstawie art. 160 § 2 k.k. (narażenie na niebezpieczeństwo utraty życia albo ciężkiego uszczerbku na zdrowiu).

Koszty i konflikty w budynkach wielorodzinnych

Przyspieszenie procedur prawnych i ułatwienia dla właścicieli lokali zainteresowanych montażem punktów ładowania samochodów elektrycznych nie rozwiązuje wcale problemu finansowania takich inwestycji. Wręcz przeciwnie — w wielu wspólnotach i spółdzielniach może to stać się przyczyną sporów sąsiedzkich.

Najczęściej bowiem instalacja punktu ładowania w budynku wielorodzinnym nie ogranicza się do samego montażu gniazda w garażu. W wielu przypadkach konieczna jest rozbudowa lub modernizacja instalacji elektrycznej (np. zwiększenie mocy przyłączeniowej, wymiana rozdzielni, zabezpieczeń czy kabli w pionach). To mogą być koszty sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych, które — w zależności od sposobu przeprowadzenia inwestycji i przyjętych zasad — mogą obciążać:

• wyłącznie właściciela lokalu, który inicjował montaż ładowarki (gdy ma to być jego „indywidualne przyłącze”),
• całą wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię, jeśli inwestycja dotyczy modernizacji wspólnej infrastruktury i zwiększenia możliwości przyłączeniowych dla wszystkich mieszkańców.

Nie ma tu jednego automatycznego mechanizmu — kwestie te powinny być ustalone w uchwałach wspólnoty lub w regulaminach przyjętych przez spółdzielnię. W praktyce rodzi to ryzyko konfliktów: nie wszyscy mieszkańcy są entuzjastami elektromobilności i mogą sprzeciwiać się ponoszeniu dodatkowych kosztów za inwestycję, z której nie zamierzają korzystać. Z drugiej strony, odmowa poniesienia nakładów na modernizację wspólnej instalacji może blokować prawo właścicieli do korzystania z pojazdów elektrycznych i ich ładowania w miejscu zamieszkania.

Dlatego coraz częściej kancelarie prawne doradzają wspólnotom i spółdzielniom, by już na etapie planowania takich inwestycji przygotowywać szczegółowe regulaminy, określające:

• zasady finansowania,
• odpowiedzialność za bieżące przeglądy i serwis,
• sposoby rozliczeń za pobór energii,
• oraz procedurę wnioskowania o kolejne punkty ładowania.

To pozwala uniknąć wielu sporów w przyszłości i zabezpiecza interesy zarówno użytkowników aut elektrycznych, jak i pozostałych mieszkańców.